국민임대주택에 살다가 소득이 오르면 가장 먼저 드는 걱정이 “이제 나가야 하나”입니다. 재계약 통지서를 받고 소득기준표를 다시 열어 보는 것도 그때입니다. 그런데 입주할 때 봤던 그 표는 재계약 심사에 그대로 쓰이지 않습니다. 재계약에는 별도의 기준이 있고, 그 기준은 입주 기준의 1.5배입니다.
이 글의 수치는 2026년 8월 20일 기준입니다. 근거는 「공공주택 특별법」, 같은 법 시행규칙(시행 2026년 6월 22일), 그리고 국토교통부 훈령 「공공주택 업무처리지침」(시행 2026년 7월 8일)입니다.
국민임대주택 소득기준 초과, 재계약 기준은 따로 있습니다
계속 살 수 있는지는 두 가지로 갈립니다. 세대의 월평균소득이 국민임대주택 일반공급 입주자격 조건의 150% 이하인지, 그리고 국토교통부장관이 정한 자산 조건을 채우는지입니다. 둘 다 채우면 재계약합니다(공공주택 업무처리지침 제94조제1항).
“국민임대주택의 입주자가 재계약을 체결하려는 경우에는 다음 각 호를 모두 충족하여야 한다. … 1. 해당 세대의 월평균소득이 국민임대주택 일반공급 입주자격 요건의 150퍼센트 이하 2. 규칙 제13조제3항에 따라 국토교통부장관이 정하는 국민임대주택의 자산에 관한 요건”
— 「공공주택 업무처리지침」 제94조제1항 (국토교통부훈령, 시행 2026년 7월 8일)
입주 기준은 집 크기마다 다릅니다. 그래서 재계약 기준도 크기마다 달라집니다. 앞의 비율에 1.5를 곱한 것이 뒤의 비율입니다.
| 전용면적 | 입주할 때 (일반공급) | 재계약할 때 (그 150%) |
|---|---|---|
| 50㎡ 미만 (1순위) | 도시근로자 월평균소득의 50% 이하 | 75% 이하 |
| 50㎡ 미만 (남은 주택) | 70% 이하 | 105% 이하 |
| 50㎡ 이상 60㎡ 이하 | 70% 이하 | 105% 이하 |
| 60㎡ 초과 | 100% 이하 | 150% 이하 |
1인 가구와 2인 가구는 같은 칸에서도 비율이 올라갑니다. 50% 칸은 1인 70%·2인 60%, 70% 칸은 1인 90%·2인 80%, 100% 칸은 1인 120%·2인 110%입니다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 4).
국민임대주택은 전용 60㎡ 이하로 공급되므로, 대부분의 세대에 걸리는 줄은 105%입니다. 입주할 때 70%였던 사람은 소득이 105%까지 올라도 재계약할 수 있습니다.
원 단위 금액은 매년 도시근로자 가구원수별 월평균소득이 갱신되면서 바뀝니다. LH청약플러스와 마이홈이 안내하는 70% 기준액은 3인 가구 5,717,900원, 4인 가구 6,161,541원, 5인 가구 6,528,890원입니다. 여기에 1.5를 곱한 값이 재계약 심사선이 됩니다. 다만 두 창구가 이 금액에 붙인 연도 표기가 서로 다릅니다 — LH는 “2025년도”, 마이홈은 “2026년도 적용기준”으로 적었습니다.
150%도 넘었다면, 한 차례는 더 재계약할 수 있습니다
기준을 넘겼다고 계약이 그날로 끝나는 것은 아닙니다. 조건을 채우지 못해도 한 차례는 재계약할 수 있습니다. 그 재계약이 만료될 때 입주자격을 채우는 예비입주자가 없으면 한 차례를 더 할 수 있습니다(같은 지침 제94조제3항).
“제1항에도 불구하고 입주자가 제1항에 따른 요건(제1항제2호에 따른 자산에 관한 요건 중 자동차 가액은 제외한다.)을 충족하지 못하는 경우에도 한 차례에 한정하여 재계약을 체결할 수 있으며, 재계약 만료 시 규칙 제15조제1항에 따른 요건을 충족하는 예비입주자가 없는 경우 추가로 한 차례에 한정하여 재계약을 체결할 수 있다.”
— 「공공주택 업무처리지침」 제94조제3항
두 번째 연장에는 조건이 하나 걸려 있습니다. 예비입주자가 없어야 한다는 것인데, 그 명단은 단지마다 다르고 계약 시점에 확정됩니다. 내가 미리 알 수 있는 값이 아니라서, 첫 번째 연장까지가 스스로 셈할 수 있는 범위입니다.
괄호도 함께 봐야 합니다. 이 한 차례 연장을 판단할 때는 자산 조건 가운데 자동차 가액을 빼고 봅니다. 부동산과 금융자산은 그대로 보고, 자동차만 빠집니다.
2024년 이후 아이가 태어났다면 셈이 다릅니다
2024년 1월 1일 이후에 태어난 자녀가 있으면 앞의 한 차례 제한을 적용받지 않습니다. 소득과 자산 조건을 채우지 못해도 재계약할 수 있고, 자녀가 성년이 되는 날 이전에 계약을 맺었다면 그 자녀가 성년이 되는 날이 속하는 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있습니다(같은 지침 제94조제4항).
여기에는 단서가 둘 있습니다. 자녀가 임차인의 국민임대주택 거주기간 중에 태어난 경우만 해당하고, 자산 조건 중 자동차 조건은 이 특례에서 빠지지 않습니다.
입주할 때도 출산 가구를 따로 봅니다. 2023년 3월 28일 이후에 태어난 자녀가 1명이면 소득기준 비율에 10%포인트를, 2명 이상이면 20%포인트를 더해서 판단합니다(시행규칙 별표 4 제3호 사목). 기준일이 2024년 1월 1일인 재계약 특례와 날짜가 다르므로 섞어 읽지 않는 것이 좋습니다.
소득은 계약하는 날을 기준으로 봅니다
언제 시점의 소득을 보느냐가 결과를 바꿉니다. 재계약 심사의 소득과 자산은 계약체결일을 기준으로 계산하고 자격도 그날로 인정합니다. 공공주택사업자가 정보시스템으로 미리 확인한 경우에는 조회한 날을 계약체결일로 봅니다(같은 지침 제95조제2항).
이직이나 퇴직으로 소득이 바뀌었다면 그 변화가 계약체결일 전에 자료로 잡히는지가 중요해집니다. 심사 자료는 공공주택사업자가 관계기관에 요청해서 받습니다(같은 지침 제95조제1항).
자산 조건은 소득과 따로 걸립니다
소득만 보고 안심하기 어려운 이유가 여기 있습니다. 재계약 조건은 소득과 자산을 모두 채워야 하는 구조라, 소득이 105% 안에 들어와도 자산에서 걸릴 수 있습니다.
총자산은 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 더한 다음 부채를 뺀 금액입니다. 자동차는 비영업용 승용차만 보고, 두 대 이상이면 그중 높은 가액을 기준으로 합니다(「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제3조·제5조).
한도 금액은 LH청약플러스와 마이홈이 총자산 3억 4,500만원 이하, 자동차 4,542만원 이하로 같게 안내합니다. 이 금액을 정하는 것은 국토교통부 고시의 별표인데, 그 별표 원문이 국가법령정보센터의 공개 조회로 받아지지 않아 두 금액은 창구가 안내하는 값입니다.
같은 고시가 행복주택에도 그대로 걸립니다. 행복주택 입주자격도 시행규칙이 자산요건을 이 고시로 넘기고, 상한 금액은 그 별표에 있어 원문을 받지 못한 사정이 같습니다.
마이홈포털에서 국민임대주택 자산기준 확인하기새 창에서 열립니다재계약 기준은 창구 안내에 없습니다
LH청약플러스의 국민임대주택 입주자격 페이지와 마이홈의 국민임대주택 안내 페이지를 본문 전체로 훑으면 ‘재계약’이라는 말이 한 번도 나오지 않습니다(2026년 8월 20일 확인). 150이라는 숫자도 없습니다. 두 페이지가 담고 있는 것은 입주할 때의 소득·자산 기준입니다.
화면 출처 — LH청약플러스·마이홈(apply.lh.or.kr), 2026년 8월 20일
마이홈은 국민임대주택의 임대기간을 “30년(2년 단위로 계약체결)”으로 적었습니다. 30년이라는 숫자만 보면 자격과 무관하게 30년이 보장되는 것처럼 읽히지만, 2년마다 돌아오는 계약 때 소득과 자산을 다시 봅니다. 30년은 사업자가 임대해야 하는 의무기간이지 개별 세대의 보장기간이 아닙니다.
법이 정한 것은 “거절할 수 있다”입니다. 소득이나 자산이 기준을 넘으면 공공주택사업자가 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항제2호가 정했습니다. 그 기준을 시행규칙 제32조의3이 별표 4의 소득기준을 넘는 범위로 넘기고, 다시 국토교통부장관 고시로 넘깁니다. 국토교통부는 그 마지막 단계인 훈령에서 숫자를 150%로 정했습니다.
자주 묻는 것
Q. 국민임대주택에서 소득이 기준치를 초과하면 어떻게 되나요?
입주 기준의 150% 이하면 그대로 재계약합니다. 150%를 넘겨도 한 차례는 재계약할 수 있고, 그 계약이 끝날 때 자격을 갖춘 예비입주자가 없으면 한 차례 더 할 수 있습니다. 2024년 1월 1일 이후 태어난 자녀가 있으면 이 횟수 제한을 받지 않습니다.
Q. 국민임대주택은 30년 후에 어떻게 되나요?
30년은 사업자의 임대의무기간입니다. 그동안 계약은 2년 단위로 갱신되고, 갱신할 때마다 소득과 자산을 다시 봅니다. 30년이 지난 뒤의 처리를 정한 조문은 법·시행규칙·지침 어디에도 없습니다.
Q. 2026년 국민임대 소득기준은 어떻게 되나요?
입주할 때는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 70% 이하이고(1인 90%·2인 80%), 전용 60㎡를 넘으면 100% 이하입니다. 재계약은 그 150%입니다. 원 단위 금액은 LH청약플러스 공고와 마이홈이 표로 안내하는데, 같은 금액에 붙은 연도 표기가 두 창구에서 서로 다릅니다.
Q. 소득이 조금 넘었는데 미리 알 수 있나요?
계약체결일 기준으로 심사하므로 그 시점의 자료가 기준입니다. 공공주택사업자가 관계기관에서 자료를 받아 확인하며, 검색 결과에 대한 소명 절차는 「주택공급에 관한 규칙」 제52조를 따릅니다.
확인되지 않은 것
- 자산 한도 금액의 원문을 확보하지 못했습니다. 총자산 3억 4,500만원과 자동차 4,542만원은 LH청약플러스와 마이홈이 같게 안내하는 값입니다. 이 금액을 정하는 것은 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」의 별표인데, 국가법령정보센터의 공개 조회 네 경로 모두에서 그 별표가 오지 않았습니다(2026년 8월 20일). 고시 본문의 산출 방법은 확인했고 금액표만 창구 값입니다.
- 두 창구의 연도 표기가 서로 다릅니다. 같은 금액에 LH는 “2025년도”, 마이홈은 “2026년도 적용기준”을 붙였습니다. 국민임대 소득기준이 “전년도” 도시근로자 소득을 쓰므로 같은 값을 다르게 부른 것으로 보이지만, 어느 표기가 맞는지 정한 근거는 확인하지 못했습니다.
- 임대의무기간 30년이 지난 뒤의 처리는 위 근거에 없습니다. 「공공주택 특별법」과 시행규칙, 업무처리지침에서 국민임대주택의 30년 경과 후 처리를 정한 조문을 찾지 못했습니다.
- 재계약 거절은 “할 수 있다”로 적혀 있습니다. 법 제49조의3제1항이 사업자의 재량으로 규정합니다. 기준을 넘기면 반드시 거절되는지, 단지 사정에 따라 달라지는지는 조문만으로 갈리지 않습니다.
정리하면
국민임대주택의 재계약 기준은 입주 기준과 다릅니다. 입주할 때 본 그 비율의 150%까지가 재계약선이고, 전용 60㎡ 이하 주택에서는 대개 105%가 됩니다. 그 선을 넘겨도 한 차례, 예비입주자가 없으면 두 차례까지 연장됩니다. 2024년 1월 1일 이후에 태어난 자녀가 있으면 그 자녀가 성년이 될 때까지 횟수 제한 없이 재계약할 수 있습니다. 소득과 자산은 계약체결일을 기준으로 봅니다.
주거비 부담이 큰 상황이라면 주거급여를 함께 확인해 볼 수 있고, 공공임대에서 나와야 하는 경우라면 청년버팀목대출이 전세로 옮기는 경로가 됩니다.
오늘 국민임대주택 소득기준 초과를 확인한다면
재계약 통지를 받았다면 계약서에 적힌 전용면적부터 봅니다. 60㎡ 이하면 105%, 초과면 150%가 그 집의 재계약선입니다. 그다음 최근 소득자료가 계약체결일 기준으로 어떻게 잡히는지 관리사무소나 공공주택사업자 지역본부에 물어봅니다. 총자산과 자동차 값도 같이 계산해 둡니다 — 소득만 통과해도 자산에서 갈릴 수 있습니다.
출처
- 「공공주택 특별법」 제49조의3(재계약 거절 등) — 국가법령정보센터
- 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조(공공주택의 입주자 자격 등), 제15조(국민임대주택의 입주자 선정 등), 제32조의3(재계약의 거절), 별표 4(국민임대주택의 입주자 자격) — 시행 2026년 6월 22일
- 「공공주택 업무처리지침」(국토교통부훈령) 제94조(국민임대주택의 재계약 요건), 제95조(소득 및 자산 현황 검색) — 시행 2026년 7월 8일
- 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」(국토교통부고시 제2026-293호) 제3조, 제5조 — 시행 2026년 6월 22일
- LH청약플러스 「국민임대주택 입주 자격 소득기준」 — 2026년 8월 20일 확인
- 마이홈포털 「국민임대주택」 — 2026년 8월 20일 확인