행복주택 입주자격은 하나가 아닙니다. 대학생·청년·신혼부부·한부모가족·고령자·주거급여수급자로 계층이 나뉘고, 계층마다 보는 소득이 다르고 무주택을 재는 범위도 다릅니다. 같은 집에 사는 같은 사람이라도 어느 계층으로 신청하느냐에 따라 판정이 갈립니다.
가장 많이 어긋나는 곳이 부모와 함께 사는 경우입니다. 대학생 계층은 본인과 부모의 소득을 합해서 보고, 청년 계층은 신청자가 세대원이면 본인 소득만 봅니다. 세대분리를 했는지가 아니라 어느 계층인지가 가릅니다.
신청은 오늘 할 수 있습니다. 행복주택은 LH청약플러스에 모집공고가 뜰 때 그 공고 단위로 신청하며, 공고는 연중 계속 올라옵니다. 소득과 자산의 기준 금액은 공고마다 그해 값으로 실립니다. 들어가는 자격과 계속 사는 자격은 별개여서, 이미 공공임대에 살고 있다면 국민임대주택 재계약의 기준을 봐야 합니다.
이 글의 기준은 2026년 8월 26일입니다. 근거는 「공공주택 특별법 시행규칙」(시행 2026년 8월 24일, 국토교통부령 제1616호)과 그 [별표 5] 「행복주택의 입주자 자격 및 거주기간」(개정 2026년 6월 22일), 그리고 자산요건을 정하는 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」(국토교통부고시 제2026-293호)입니다.
행복주택 입주자격은 계층부터 고릅니다
행복주택은 한 단지 안에서 공급 물량을 계층별로 나눠 놓습니다. 일반형 기준으로 대학생·청년·신혼부부·한부모가족에게 80퍼센트, 주거급여수급자·고령자에게 20퍼센트입니다. 세부 비율은 공공주택사업자가 지역 특성을 고려해 사업계획 승인 전에 정하고, 지역별 사정이 있으면 두 묶음 사이에서 10퍼센트포인트 범위까지 서로 조정할 수 있습니다.
여기서 주거급여수급자는 「주거급여법」 제2조제2호와 제3호에 따른 주거급여 수급권자 또는 수급자를 말합니다.
그래서 신청서의 첫 칸인 계층 선택이 형식이 아닙니다. 계층이 정해지면 소득을 누구 것으로 재는지, 무주택을 본인만 보는지 세대 전체로 보는지, 최대 몇 년을 살 수 있는지가 함께 따라옵니다.
대학생과 청년은 보는 소득이 다릅니다
대학생 계층의 소득 요건은 이렇게 적혀 있습니다.
“본인 및 부모의 월평균소득 합계가 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 100퍼센트(가구원수가 1명인 경우에는 120퍼센트, 2명인 경우에는 110퍼센트로 한다) 이하일 것”
청년 계층은 다릅니다.
“해당 세대의 월평균소득(주택공급신청자가 세대원인 경우 주택공급신청자의 월평균소득을 말한다)이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 100퍼센트(가구원수가 1명인 경우에는 120퍼센트, 2명인 경우에는 110퍼센트로 한다) 이하일 것”
대학생은 부모 소득을 합산하고, 청년은 신청자가 세대원이면 본인 소득만 봅니다. 부모 세대에 세대원으로 등재된 채 청년 계층으로 신청하면 부모 소득은 이 요건에 들어오지 않습니다.
다만 두 계층은 신청 자격 자체가 다릅니다. 대학생은 대학에 재학 중이거나 다음 학기에 입학·복학 예정인 사람, 또는 대학이나 고등학교를 졸업·중퇴한 날부터 2년이 지나지 않은 사람입니다. 청년은 19세 이상 39세 이하인 사람이거나, 소득이 있는 업무에 종사하는 사람 또는 퇴직 후 1년이 지나지 않은 구직급여 수급자격 인정자, 그리고 예술인입니다. 뒤의 두 갈래에는 소득이 있는 업무에 종사한 기간이 총 5년을 초과하면 제외된다는 단서가 붙습니다.
청약통장도 갈립니다. 청년 계층에는 입주 전까지 주택청약종합저축 가입 사실을 증명해야 한다는 요건이 있고, 대학생 계층에는 그 요건이 없습니다.
1인 가구는 100퍼센트가 아니라 120퍼센트입니다
소득 상한을 도시근로자 월평균소득의 100퍼센트로만 기억하면 1인 가구가 스스로 탈락으로 읽습니다. 원문은 괄호로 가산을 붙여 두었습니다 — 가구원수가 1명이면 120퍼센트, 2명이면 110퍼센트입니다.
신혼부부는 한 겹 더 있습니다. 혼인 중인 사람과 예비신혼부부는 100퍼센트이되 본인과 배우자가 모두 소득이 있으면 120퍼센트이고, 가구원수가 2명이면 110퍼센트, 그 경우 맞벌이면 130퍼센트입니다. 한부모가족은 100퍼센트, 2명이면 110퍼센트입니다.
| 계층 | 소득을 재는 대상 | 상한 |
|---|---|---|
| 대학생 | 본인 + 부모 합계 | 100% (1인 120% · 2인 110%) |
| 청년 | 해당 세대 — 신청자가 세대원이면 본인 | 100% (1인 120% · 2인 110%) |
| 신혼부부·예비신혼부부 | 해당 세대 | 100% (맞벌이 120% / 2인 110%, 맞벌이 130%) |
| 한부모가족 | 해당 세대 | 100% (2인 110%) |
| 고령자 | 해당 세대 | 100% (1인 120% · 2인 110%) |
창구 표는 신혼부부의 맞벌이 가산만 적었습니다. 가구원수에 따른 가산은 어느 행에도 없습니다.
LH청약플러스에서 모집공고 확인새 창에서 열립니다무주택은 본인만 보는 계층과 세대 전체를 보는 계층이 있습니다
여기서 한 번 더 갈립니다. 대학생과 청년의 요건은 무주택자로 시작하고, 신혼부부·한부모가족·고령자·주거급여수급자는 무주택세대구성원입니다.
부모 명의의 집에 함께 사는 대학생이나 청년은 본인이 집을 가지고 있지 않다면 무주택자입니다. 반면 신혼부부로 신청한다면 세대구성원 전체가 무주택이어야 합니다.
별표 5에 세대분리를 요건으로 정한 문구는 없습니다. 등본을 나눠야 신청할 수 있다는 조건은 이 별표에 없고, 정해진 것은 소득을 누구 것으로 재는지와 무주택을 어디까지 보는지입니다.
행복주택 입주자격의 자산요건은 고시가 정합니다
네 계층 모두 소득 요건과 함께 제13조제3항에 따른 자산요건을 충족해야 합니다. 시행규칙 제13조제3항은 이렇게 정합니다.
“국토교통부장관은 이 규칙에서 정하는 공공주택의 입주자 자격 외에 부동산, 자동차 등 자산에 관한 별도의 요건을 정할 수 있다. 이 경우 공공주택 유형별로 달리 정할 수 있다.”
그 요건이 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」(국토교통부고시 제2026-293호)입니다. 이 고시는 계산 방법을 정합니다. 총자산가액은 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 합한 금액에서 부채를 뺀 값이고, 자동차가액은 보건복지부장관이 정하는 차량기준가액을 기준으로 산출합니다.
자동차는 조건이 하나 더 있습니다. 총자산가액 기준을 충족하더라도 자동차가액 기준을 따로 충족해야 하고, 이때는 비영업용 승용자동차만 계산하며 두 대 이상이면 그중 높은 가액을 기준으로 합니다. 장애인사용 자동차와 국가유공자 상이등급 1급부터 7급까지에 해당하는 사람의 보철용 차량은 제외되고, 저공해자동차는 정부·지방자치단체 보조금을 뺀 금액으로 봅니다.
총자산과 자동차의 상한 금액은 그 고시의 별표가 정합니다. 별표 원문은 확보하지 못했고, 실제 적용되는 값은 각 모집공고문에 실립니다.
얼마나 살 수 있는지도 계층이 정합니다
행복주택의 임대차계약은 2년마다 갱신합니다. 최대 거주기간은 계층마다 다릅니다.
| 계층 | 최대 거주기간 |
|---|---|
| 대학생·청년 | 10년 |
| 신혼부부·한부모가족 | 자녀 없으면 10년 · 자녀 1명 이상이면 14년 |
| 주거급여수급자 | 20년 |
| 고령자 | 20년 |
| 산업단지 근로자 | 10년 (자녀 1명 이상이면 14년) |
거주 중에 다른 계층의 자격을 갖추면 공급대상을 바꿔 새로 계약할 수 있습니다. 이 경우 새로 계약하는 시점부터 바뀐 계층의 최대 거주기간이 새로 적용됩니다. 같은 계층으로 다시 선정되는 경우에는 각각의 거주기간을 합산한 기간이 그 계층의 최대 거주기간을 넘을 수 없습니다.
거주기간이 만료되기 2개월 전까지 예비입주자가 없고 재공급을 통한 신규 입주 희망자도 없으면 거주기간을 2년 연장할 수 있습니다. 연장된 기간이 다시 만료될 때도 같습니다.
거주 중에 아이가 태어나면 기간이 달라집니다
2024년 1월 1일 이후에 태어난 자녀가 있으면 위의 거주기간 규정에도 불구하고 그 자녀가 성년이 되는 날이 속하는 임대기간이 종료되는 날까지 거주할 수 있습니다. 다만 조건이 둘 붙습니다. 임차인의 행복주택 거주기간 중에 출생한 경우만 해당하고, 자산요건 중 자동차 요건을 갖추지 못한 임차인은 그렇지 않습니다.
소득 쪽에도 자녀 관련 가산이 있습니다. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 소득 기준 비율에 가산합니다. 그런 자녀가 1명이면 10퍼센트포인트, 2명 이상이면 20퍼센트포인트이고, 1명이면서 2023년 3월 28일 전에 출생한 자녀도 있으면 20퍼센트포인트입니다.
이 가산에는 서류 의무가 따라옵니다. 출생이면 가족관계증명서, 입양이면 입양관계증명서와 가족관계증명서, 임신 중이면 입주자모집공고일부터 1개월 이내에 발급받은 임신진단서를 내야 하고, 공급신청자가 관련 서류를 제출하지 않으면 입주자격을 갖추지 못한 것으로 봅니다.
행복주택 입주자격이 안 되면 끝나는 것은 아닙니다
시행규칙 제17조제3항은 남은 주택에 대해 다른 길을 열어 둡니다.
“공공주택사업자는 제1항에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 입주자 자격을 일부 완화하거나 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다.”
모집공고에서 자주 보이는 입주자격 완화나 완화공고가 이 조항에 따른 것입니다. 완화의 폭과 대상은 공고마다 다르므로, 정규 공고에서 자격이 닿지 않았다면 같은 단지의 완화공고를 따로 봐야 합니다.
재계약에도 완화가 있습니다. 재계약을 하는 경우에는 대학생의 학교 요건과 청년의 나이·근속·예술인 요건, 청약통장 요건을 적용하지 않고, 신혼부부·한부모가족은 혼인 중일 것을 요건으로 하지 않습니다.
마이홈포털에서 행복주택 안내 확인새 창에서 열립니다자주 묻는 것
Q. 부모와 같이 사는데 청년으로 신청하면 부모 소득도 합산하나요?
청년 계층의 소득 요건은 해당 세대의 월평균소득이되, 주택공급신청자가 세대원인 경우에는 신청자의 월평균소득을 말합니다. 신청자가 세대원이면 본인 소득으로 봅니다. 대학생 계층으로 신청하면 본인 및 부모의 월평균소득 합계가 됩니다.
Q. 세대분리를 해야만 신청할 수 있나요?
별표 5에는 세대분리를 요건으로 정한 문구가 없습니다. 정해진 것은 무주택 여부와 소득을 누구 것으로 재는지입니다. 다만 개별 모집공고가 순위나 제출서류에서 따로 정하는 것이 있을 수 있으므로 공고문을 함께 봐야 합니다.
Q. 부모 명의 집에 사는 대학생인데 무주택자인가요?
대학생 계층의 요건은 무주택자입니다. 본인이 주택을 소유하고 있지 않다면 이 요건에는 걸리지 않습니다. 신혼부부·한부모가족·고령자·주거급여수급자는 무주택세대구성원이라 재는 범위가 다릅니다.
Q. 자동차 가액 기준은 얼마인가요?
금액은 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」의 별표가 정하고, 실제 적용되는 값은 각 모집공고문에 실립니다. 고시 본문이 정하는 것은 계산 방법입니다. 비영업용 승용자동차만 계산하고, 두 대 이상이면 높은 가액을 기준으로 하며, 장애인사용 자동차와 국가유공자 보철용 차량은 제외합니다.
확인되지 않은 것
- 자산요건의 상한 금액은 확인하지 못했습니다. 시행규칙 제13조제3항이 고시로 넘기고 고시 제2조가 다시 별표의 기준으로 넘기는데, 그 별표 원문을 받지 못했습니다. 고시 본문에서 확인한 것은 산출 방법까지입니다.
- 소득 기준의 원 단위 금액은 확정된 값을 옮길 수 없습니다. 별표 5가 정한 것은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득에 대한 비율이고, 그 금액은 해마다 바뀌어 각 모집공고에 실립니다.
- 입주자 선정 순위는 별표 5가 정하는 자리가 아닙니다. 별표 5는 자격을 정하고 순위는 모집공고와 업무처리지침이 정합니다. 자격을 갖추는 것과 순위에서 앞서는 것은 다른 문제입니다.
정리하면
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계층 | 대학생·청년·신혼부부·한부모가족(80%) / 주거급여수급자·고령자(20%) |
| 소득을 재는 대상 | 대학생은 본인+부모 합계 · 청년은 신청자가 세대원이면 본인 |
| 소득 상한 | 도시근로자 월평균소득 100% (1인 120% · 2인 110%) |
| 무주택 범위 | 대학생·청년은 무주택자(본인) · 그 밖은 무주택세대구성원(세대) |
| 자산 | 총자산·자동차 요건을 따로 충족 — 금액은 고시 별표와 공고문 |
| 거주기간 | 대학생·청년 10년 / 신혼부부·한부모 10년(자녀 1명 이상 14년) / 주거급여수급자·고령자 20년 |
| 계약 | 2년마다 갱신 · 만료 2개월 전 예비입주자 없으면 2년 연장 가능 |
| 자격 미달 시 | 남은 주택은 자격 완화 또는 선착순 (시행규칙 제17조제3항) |
오늘 행복주택을 신청한다면
먼저 자기가 어느 계층에 해당하는지 정하고, 그 계층이 소득을 누구 것으로 재는지 확인하는 순서입니다. 부모와 함께 살고 있고 소득이 있는 업무에 종사한 기간이 5년을 넘지 않았다면 청년 계층이 될 수 있고, 그 경우 부모 소득은 소득 요건에 들어오지 않습니다. 그다음 LH청약플러스에서 지금 접수 중인 공고를 열어 그 공고의 소득·자산 금액과 제출서류를 확인하면 됩니다. 청년으로 신청한다면 입주 전까지 주택청약종합저축 가입 사실을 증명해야 하므로 통장이 없다면 그것부터 만들어 두는 편이 낫습니다.
출처
- 국가법령정보센터 – 공공주택 특별법 시행규칙 제17조 (행복주택 입주자 선정, 2년마다 갱신, 남은 주택의 자격 완화·선착순 · 시행 2026. 8. 24. 국토교통부령 제1616호) — 확인일 2026-08-26
- 국가법령정보센터 – 공공주택 특별법 시행규칙 별표 5 (계층별 공급비율과 입주자격, 대학생·청년의 소득 산정 대상, 무주택 범위, 계층별 최대 거주기간, 2024년 이후 출생 자녀 특례 · 개정 2026. 6. 22.) — 확인일 2026-08-26
- 국가법령정보센터 – 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준 (총자산가액 산출, 자동차가액 산출 기준과 제외 대상 · 국토교통부고시 제2026-293호, 시행 2026. 6. 22.) — 확인일 2026-08-26
- LH청약플러스 – 임대가이드 행복주택 입주자격 (계층별 입주자격 안내 화면, 모집공고 접수 창구) — 확인일 2026-08-26
이 정보는 확인일 기준이며, 제도는 매년 개정될 수 있으니 최신 정보는 반드시 국토교통부와 LH청약플러스 모집공고문에서 다시 확인하시기 바랍니다.