전세보증보험 가입조건을 찾아보면 “집값의 90%까지”라는 설명을 자주 만나게 됩니다. 90%라는 숫자는 맞습니다. 그런데 그 90%를 곱하는 대상이 우리가 아는 집값이 아닙니다. HUG 주택도시보증공사가 정한 주택가격이고, 시세가 잡히지 않는 빌라·다세대라면 그 자리에 공시가격의 140%가 들어갑니다.
두 숫자를 곱하면 공시가격의 126%가 실질 한도가 됩니다. 지금 언론이 ‘126%룰’이라 부르는 값이 여기서 나옵니다.
아래는 HUG 전세보증금반환보증의 원문을 기준으로 어떤 집이 왜 떨어지는지를 순서대로 짚은 내용입니다. 신청 기한이 먼저 궁금하다면 아래 첫 번째 표부터 보면 됩니다.
이 보증이 책임지는 것
HUG 상품 안내는 보증 내용을 이렇게 적었습니다.
전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 책임
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 공사가 대신 지급하고, 공사가 집주인에게 청구합니다. 다만 모든 전세가 대상은 아닙니다. 보증 대상이 되는 전세보증금의 크기부터 정해져 있습니다.
| 구분 | 보증 대상 전세보증금 |
|---|---|
| 수도권 | 7억원 이하 |
| 그 외 지역 | 5억원 이하 |
| 월세가 있는 경우 | 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 계산 |
전월세전환율은 상품 안내가 6.5%로 적었고, 2026년 7월 1일 이후 신규 신청분과 보증금액이 늘어나는 갱신 신청분에 적용된다고 밝혔습니다.
기한부터 봅니다 — 계약 절반이 지나면 넣을 수 없습니다
조건을 아무리 채워도 시기를 넘기면 그 계약으로는 가입할 수 없습니다. 상품 안내의 신청 기한은 이렇습니다.
전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
기산일(기산 — 기간을 세기 시작하는 날)이 계약서에 서명한 날이 아닙니다. 잔금을 치른 날과 전입신고를 한 날 중에서 늦은 쪽입니다. 2년 계약이라면 그날로부터 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.
갱신 계약도 같은 방식으로 봅니다. 상품 안내는 “갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전”이라고 적었습니다. 지금 살고 있는 집의 계약이 얼마나 남았는지부터 세어 보는 편이 빠릅니다.
HUG에서 전세보증금반환보증 상품 안내 확인하기새 창에서 열립니다90%는 집값의 90%가 아닙니다
가입조건에서 가장 많이 오해되는 항목입니다. 상품 안내는 보증 한도와 보증 조건을 이렇게 적었습니다.
주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
담보인정비율 90%는 원문 그대로입니다. 갱신보증은 2023년 12월 31일 신청분까지 100%가 적용됐고, 2024년 1월 1일부터는 갱신 신청분에도 90%가 적용된다고 같은 페이지가 밝혔습니다.
문제는 주택가격을 무엇으로 재는가입니다. 상품 안내는 이것을 적용순위 표로 두었습니다.
| 주택 유형 | 적용순위 | 가격 정보 |
|---|---|---|
| 아파트·오피스텔·노인복지주택 | 1순위 | KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 |
| 아파트·오피스텔·노인복지주택 | 후순위 | 공시하는 주택가격의 140% (오피스텔은 국세청장이 공시하는 가격의 140%) |
| 아파트·오피스텔·노인복지주택 | 후순위 | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| 다세대·연립 | — | 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140% |
| 단독주택 | — | 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140% |
| 그 밖 | — | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산한 금액의 140% |
아파트는 KB시세나 부동산원 시세가 먼저 잡히므로 우리가 아는 집값에 가깝습니다. 그런데 시세가 형성되지 않는 빌라·다세대·단독주택은 공시가격의 140%가 곧 주택가격입니다.
여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 됩니다. 원문에 126%라는 문구가 있는 것은 아닙니다. 140%와 90%가 각각 원문에 있고, 두 값을 곱한 결과가 126%입니다.
| 계산 단계 | 내용 |
|---|---|
| 주택가격 | 공시가격 × 140% |
| 담보인정비율 | × 90% |
| 실질 한도 | 공시가격 × 126% (선순위채권이 없을 때) |
공시가격 2억원인 빌라라면 주택가격은 2억 8천만원이고, 여기에 90%를 곱한 2억 5,200만원이 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액의 상한입니다.
집값을 기준으로 비율이 정해지는 구조는 주택 구입 자금 대출에서도 같습니다. 생애최초 디딤돌대출 LTV는 80%가 아니라 70%입니다에서 비율이 무엇에 곱해지는지를 함께 보실 수 있습니다.
부동산공시가격 알리미에서 내 집 공시가격 확인하기새 창에서 열립니다보증금이 작아도 떨어집니다 — 선순위채권 60%
합계 한도를 넘지 않아도 걸리는 조건이 하나 더 있습니다. 상품 안내는 등기부등본에서 확인할 항목을 이렇게 적었습니다.
② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. 주택가액 = 주택가격담보인정비율
선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 담보 채권으로, 등기부등본 을구의 근저당 금액에서 확인합니다. 단독·다중·다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계도 여기에 들어갑니다.
상품 안내가 든 예제가 이 조건을 그대로 보여줍니다.
Ex) 주택가격 1억원인 경우 – 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) – 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) – 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
세 번째 예제를 보면 보증금이 4천만원으로 작은데도 떨어집니다. 주택가액이 9천만원(1억 × 90%)이고 그 60%는 5,400만원인데, 선순위채권 5,500만원이 그 선을 넘었기 때문입니다. 보증금 크기를 줄여도 근저당이 크면 가입되지 않습니다.
등기부·건축물대장·계약서에서 갈리는 것
위 두 관문을 지나도 서류에서 걸리는 항목이 남아 있습니다. 상품 안내가 확인 대상으로 적은 것을 문서별로 옮깁니다.
| 확인하는 문서 | 조건 |
|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것 |
| 등기부등본 | 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 |
| 전입세대확인서 | 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것 (단독·다가구·다중주택 제외) |
| 전세계약서 | 전세계약기간이 1년 이상일 것 |
| 전세계약서 | 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 |
| 전세계약서 | 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 |
| 건축물대장 | 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트 제외) |
| — | 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것 |
공인중개사 조건에는 예외가 붙어 있습니다. 상품 안내는 “기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다”라고 적었습니다.
그리고 신청 전에 거주 요건이 먼저 있습니다. 상품 안내는 “신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것”을 보증 조건 첫 줄에 두었습니다.
단독·다가구는 관문이 하나 더 있습니다
단독·다중·다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 들어가므로 조건이 추가됩니다.
① 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것 ② 타 전세계약체결내역 확인서(공사양식) 상 가구수와 건축물대장 상 가구수가 같을 것
앞서 본 60%가 근저당만 보는 조건이라면, 이 80%는 다른 세입자들의 보증금까지 합쳐서 봅니다. 그래서 같은 건물에 세대가 많을수록 뒤에 들어오는 세입자가 불리해집니다.
또 전세권이 설정되어 있으면 말소하거나 공사로 이전해야 하고, 질권설정 또는 채권양도가 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다. 다만 공사와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 가입이 가능하다고 상품 안내가 밝혔습니다.
보증료는 얼마인가
보증료 계산식은 이렇습니다.
보증료 : 보증금액 보증료율 전세계약기간/365
보증료율은 보증금액 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 갈립니다. 부채비율은 상품 안내가 “(선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액”으로 적었습니다.
| 보증금액 | 아파트 70% 이하 | 아파트 80% 이하 | 아파트 80% 초과 | 그 밖 70% 이하 | 그 밖 80% 이하 | 그 밖 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억 초과~2억 이하 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억 초과~5억 이하 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
같은 페이지는 단독·다중·다가구주택인데 타전세계약확인서를 내지 않으면 보증금액 구간에 따른 최고 요율이 적용된다고 적었습니다.
할인도 있습니다. 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다.
| 할인 종류 | 대상 | 할인율 |
|---|---|---|
| 사회배려계층 (기준소득 이하) | 보증신청인(배우자 포함)의 연소득이 5천만원 이하 | 60% |
| 사회배려계층 (그 밖) | 다자녀(미성년 자녀 3인 이상)·장애인·고령자(만 65세 이상)·1인 고령·노인부양·신혼부부(합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내)·한부모·다문화·국가유공자·의사상자·배당이의 소송 당사자 | 40% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결 | 3% |
어디서 신청하나
상품 안내는 신청 방법으로 방문과 모바일을 적었습니다.
| 방법 | 창구 |
|---|---|
| 방문 | HUG 지사 또는 위탁은행 |
| 위탁 금융기관 | 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산은행 |
| 은행 앱 | 우리은행, 국민은행 |
| 비대면 | 네이버페이, 카카오페이, 토스 |
신청 전에 가입이 되는 집인지 미리 확인할 수 있습니다. HUG는 「보증신청 가입가능여부 확인」 메뉴를 따로 두고 있습니다. 로그인 없이 두 단계로 들어갑니다.
화면 출처 — HUG 인터넷보증(khug.or.kr), 2026년 8월 17일
보증은 전세대출과 다릅니다. 대출은 보증금을 마련하는 돈이고, 이 보증은 그 보증금을 돌려받지 못할 때를 대비하는 장치입니다. 대출 쪽 조건은 청년버팀목대출 조건, 한도는 2억이 아니라 1.5억입니다에 정리해 두었습니다.
HUG에서 보증신청 가입가능여부 확인하기새 창에서 열립니다확인되지 않은 것
원문으로 확인하지 못한 항목입니다. 확인되면 본문을 고칩니다.
- HF(한국주택금융공사) 전세지킴보증과 SGI서울보증 전세금보장신용보험의 조건 — 전세보증금 반환을 보장하는 상품은 HUG 외에도 있습니다. 위 내용은 HUG 상품만 원문으로 확인한 것이므로, 다른 두 곳의 조건은 각 기관에서 확인하시기 바랍니다.
- 전월세전환율 6.5%의 근거 공지 원문 — 상품 안내가 수치와 적용 시점을 밝혔고 공지사항 링크를 걸어 두었으나, 공지 원문은 확인하지 못했습니다.
- 2026년 8월 13일 주택 공급대책의 후속 영향 — 전월세 안심신탁 도입이 발표됐고 보증 관련 규제를 조정해야 한다는 논의가 보도되고 있습니다. 위 내용은 2026년 8월 16일 기준 현행 조건이며, 국토교통부의 확정 발표 원문은 확인하지 못했습니다.
정리하면
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증 대상 보증금 | 수도권 7억원 이하 · 그 외 지역 5억원 이하 |
| 신청 기한 | 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 보증 한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 |
| 주택가격 | 아파트는 시세 우선 · 시세가 없으면 공시가격의 140% |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내 |
| 단독·다가구 추가 | 선순위채권 + 다른 세입자 보증금이 주택가액의 80% 이내 |
| 보증료 | 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365 (연 0.097~0.211%) |
| 할인 | 사회배려계층 60% 또는 40% (중복 불가) · 전자계약 3% |
오늘 전세보증보험 가입조건을 확인한다면
먼저 계약서에서 잔금지급일을, 등본에서 전입신고일을 찾습니다. 둘 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지났는지 확인합니다. 지났다면 이번 계약으로는 신청할 수 없고, 갱신 시점에 다시 봅니다.
기한이 남았다면 등기부등본을 떼어 을구의 근저당 금액을 확인합니다. 아파트가 아니라면 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 확인해 140%를 곱한 값이 주택가격이 됩니다. 그 값의 90%에서 근저당을 뺀 금액이 내 보증금보다 크면 한도 조건은 넘습니다. 근저당이 주택가액의 60%를 넘는지도 함께 봅니다.
두 조건이 맞으면 HUG 「보증신청 가입가능여부 확인」에서 미리 조회한 뒤, 은행 앱이나 네이버페이·카카오페이·토스에서 신청합니다.
출처
- HUG 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증 상품개요」 (2026년 8월 16일 확인)
- HUG 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류」 (2026년 8월 16일 확인)
- 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 (주택가격 공시 근거)
- 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 다목 (오피스텔 기준시가 근거)
정보 기준일자 2026년 8월 16일. 복지지원은 정부기관이 아니며 신청을 대행하지 않습니다. 신청은 내가 HUG 지사·위탁은행·앱에서 직접 합니다.