주택연금 계산기, 집값은 공시가격보다 시세가 먼저입니다

이 글의 내용은 2026년 9월 24일 기준입니다.

주택연금 월 수령액은 부부 중 나이가 적은 사람의 나이와 집의 시세로 정해지고, 70세·시세 3억원 일반주택이면 종신지급방식 정액형으로 매월 92만 3천원입니다.

계산기의 집값 칸에는 공시가격보다 시세가 먼저 들어갑니다. 한국주택금융공사는 월지급금을 계산할 때 한국부동산원 인터넷 시세, 국민은행 인터넷 시세, 공시가격, 감정평가액 차례로 집값을 정하고, 공시가격은 인터넷 시세가 없을 때 쓰는 세 번째 값입니다. 공시가격 12억원은 가입할 수 있는 집인지를 보는 기준이고, 월지급금을 계산할 때는 시세가 12억원을 넘으면 12억원으로 봅니다.

그렇게 정해진 월지급금은 가입할 때 정해지고, 집값이 오르거나 내려도 바뀌지 않습니다. 올해 3월 1일과 6월 1일에 수령액 기준이 두 번 바뀌었는데, 둘 다 그날 이후에 신청한 사람에게만 적용됐습니다.

우리 집이 얼마인지부터 궁금하면 바로 아래 표부터, 공사 계산기에 무엇을 넣을지 막혔다면 「주택연금 계산기에 넣는 나이와 집값」부터 보면 됩니다.

나이와 시세로 보는 월 수령액

부부 중 나이가 적은 사람이 70세이고 집 시세가 5억원이면 매월 153만 9천원, 같은 집에 80세면 241만 6천원입니다. 표는 한국주택금융공사가 2026년 6월 1일 신청분부터 쓰는 월수령액 일람표의 일반주택·종신지급방식 정액형 값이고, 단위는 만원입니다.

나이	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원
55세	15.6	31.2	46.8	62.4	78	93.6
60세	21	42.1	63.2	84.2	105.3	126.4
65세	25.2	50.5	75.8	101.1	126.4	151.7
70세	30.7	61.5	92.3	123.1	153.9	184.7
75세	38.1	76.2	114.3	152.5	190.6	228.7
80세	48.3	96.6	144.9	193.2	241.6	289.9
85세	63.5	127	190.5	254	317.6	381.1
90세	88.2	176.4	264.7	352.9	441.2	529.4

나이	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
55세	109.2	124.8	140.4	156	171.6	187.2
60세	147.5	168.5	189.6	210.7	231.8	252.8
65세	177	202.3	227.6	252.9	278.2	303.5
70세	215.5	246.2	277	307.8	338.6	341.4
75세	266.9	305	343.1	366.6	366.6	366.6
80세	338.2	386.5	406	406	406	406
85세	444.6	473.4	473.4	473.4	473.4	473.4
90세	607.2	607.2	607.2	607.2	607.2	607.2

나이가 많을수록, 집값이 높을수록 더 받습니다. 다만 두 번째 표의 오른쪽은 어느 집값부터 금액이 더 오르지 않습니다. 75세는 10억원부터 366만 6천원, 80세는 9억원부터 406만원, 90세는 7억원부터 607만 2천원으로 같습니다. 나이가 많을수록 더 낮은 집값에서 금액이 멈추므로, 시세가 높은 집이라면 집값을 올려 넣어도 금액이 같은 구간인지부터 표에서 보면 됩니다.

이 표는 일반형입니다. 부부 중 한 사람이 기초연금을 받고 시세 2억 5천만원 미만 집 한 채만 가진 집은 더 받는 우대형 표가 따로 있고, 노인복지주택과 주거목적 오피스텔도 표가 다릅니다. 같은 70세·3억원이라도 노인복지주택은 78만 9천원, 주거목적 오피스텔은 74만 6천원입니다.

한국주택금융공사 월지급금 예시와 일람표 보기새 창에서 열립니다↗

주택연금 계산기에 넣는 나이와 집값

나이는 부부 중 적은 쪽이 기준이고, 집값은 공시가격보다 인터넷 시세가 먼저입니다. 한국주택금융공사 예상연금조회는 주택소유자와 배우자의 생년월일을 둘 다 받고, 화면 위쪽에 「부부 중 연소자 연령 기준으로 월지급금 산정」이라는 안내가 있습니다. 부부가 75세와 68세라면 68세 줄을 봐야 하고, 시세 5억원 일반주택 기준으로 75세는 190만 6천원, 68세는 142만 1천원입니다.

집값을 정하는 차례는 무엇을 보느냐에 따라 다릅니다.

무엇을 볼 때	집값을 정하는 차례
월지급금을 계산할 때	한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공시가격(없으면 시가표준액) → 공사 협약 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액
가입할 수 있는 집인지 볼 때	공시가격 → 시가표준액 → 한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사 협약 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

가입 기준 12억원은 둘째 줄의 공시가격으로 봅니다.

계산기에서 집값을 넣기 전에 볼 것이 셋 더 있습니다.

계산기 칸	넣는 값과 이유
최저층여부	아파트 등의 최저층은 인터넷 시세의 하한평균가를 씁니다. 다른 층은 한국부동산원 시세의 상한평균가와 하한평균가를 평균한 값이나 국민은행 일반평균가입니다
주택가격	신청인이 원하면 감정평가액을 가장 먼저 적용해 달라고 요청할 수 있고, 감정평가 비용은 신청인이 냅니다
12억원을 넘는 집	평가한 가격이 시가 12억원을 넘으면 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다

주택구분도 금액을 바꿉니다. 일반주택·노인복지주택·주거목적 오피스텔 가운데 고릅니다. 계산기에는 기초연금수급권자인지, 1가구 1주택자인지 묻는 칸도 있는데, 우대형 조건이 바로 이 둘과 집값입니다. 지급방식은 위 표와 대조하려면 종신지급방식을 고르면 되고, 인출한도를 잡으면 그만큼 월지급금이 줄어듭니다.

화면 출처 — 한국주택금융공사(hf.go.kr), 2026년 9월 24일

한국주택금융공사 예상연금조회에서 우리 집 금액 확인새 창에서 열립니다↗

가입한 뒤에는 집값이 올라도 월지급금이 그대로입니다

주택가격이 변동돼도 처음 가입할 때 정해진 월지급금을 대출이 끝날 때까지 같은 금액으로 지급합니다. 물가에도 연동되지 않습니다. 공사의 설명은, 가입할 때 정한 주택가격상승률이 가입 기간 내내 매년 일정하게 이어진다고 보고 처음 월지급금에 이미 반영했다는 것입니다.

올해 바뀐 기준도 신청한 날로 적용이 나뉩니다. 이미 가입한 사람에게는 적용되지 않습니다.

이날 이후 신청한 사람부터	바뀐 것
2026년 3월 1일	월지급금 인상(평균 가입자 72세·4억원 기준 월 129.7만원 → 133.8만원) · 초기보증료 주택가격의 1.5% → 1.0% · 연보증료 대출잔액의 0.75% → 0.95% · 초기보증료 환급 가능 기간 3년 → 5년
2026년 6월 1일	우대형 중 시가 1억 8천만원 미만 집의 우대 폭 확대 · 입원 등으로 실거주하지 못해도 가입 · 세대이음 주택연금

3월 인상 폭은 나이와 집값마다 다릅니다. 시세 1억~7억원 칸에서 55세는 5.52%, 80세는 1.74%, 85세는 0.58% 올랐고, 88세 이상은 나이와 집값 조합에 따라 월지급금이 조금 줄어든 구간이 있습니다. 88세 이상이라면 관할 지사에서 조정 전후 금액을 따로 확인하는 편이 안전합니다.

월지급금이 고정되는 경우에도 예외가 하나 있습니다. 이사하면서 담보주택을 새 집으로 바꾸면 두 집의 가격을 각각 평가해 월지급금이 늘거나, 같거나, 줄 수 있고, 늘어도 주택가격 12억원일 때의 금액까지입니다. 일반주택과 노인복지주택, 오피스텔 사이로는 담보주택을 바꿀 수 없고, 경우에 따라 이사가 안 될 수도 있어 관할 지사에 먼저 물어야 합니다.

주택연금은 집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 일정한 돈을 받는 제도이고, 그 돈은 금융기관이 내주는 대출을 한국주택금융공사가 보증하는 구조입니다. 그래서 받는 돈은 그대로여도 대출잔액은 매달 늘어납니다. 대출잔액은 지금까지 받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 모두 더한 금액이고, 이자는 현금으로 내지 않고 잔액에 더해집니다. 적용금리는 COFIX(신규취급액)에 0.85%를 더한 값이고 COFIX는 6개월 주기로 바뀝니다. 초기보증료 1.0%와 연보증료도 금융기관이 대신 내고 대출잔액에 더하므로, 가입자가 현금으로 따로 낼 필요는 없습니다.

기초연금을 받으면 우대형으로 더 받습니다

부부 중 한 사람이 기초연금 수급권자이고, 부부 기준으로 집이 한 채이며, 시가가 2억 5천만원 미만이면 우대형 주택연금으로 일반형보다 더 받습니다. 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만 집은 일반형보다 최대 약 20%, 1억 8천만원 미만 집은 최대 약 25% 더 받습니다. 1억 8천만원 미만 쪽은 2026년 6월 1일 신청분부터 우대 폭이 넓어졌습니다.

나이	1억원 일반형	1억원 우대형	2억원 일반형	2억원 우대형
65세	25.2	29.7	50.5	56.8
70세	30.7	36.3	61.5	69.4
75세	38.1	45.5	76.2	86.9
80세	48.3	59	96.6	112
85세	63.5	79.1	127	150.2

단위는 만원이고, 위 일람표와 같은 2026년 6월 1일 신청분 · 일반주택 · 종신지급방식 정액형 기준입니다.

우대형에는 따라오는 조건이 있습니다. 정액형만 고를 수 있고, 한꺼번에 찾아 쓰는 인출한도는 대출한도의 50% 이내입니다. 가입한 뒤 집을 한 채 더 취득하면 월지급금이 줄어들고, 그 집을 처분하면 원래 수준으로 돌아옵니다. 우대형 월지급금은 2억 5천만원 집을 기준으로 한 일반형 월지급금을 넘을 수 없습니다.

기초연금은 65세부터라 그 전에 가입하면 일반형으로 시작합니다. 가입할 때 부부 중 한 사람이 65세 이하였고 시가 2억 5천만원 미만 집 한 채만 있었다면, 그 사람이 66세가 되기 전에 기초연금 수급권을 얻고 우대형 전환 신청을 마치면 우대형으로 바꿀 수 있습니다. 전환을 신청할 때도 집이 한 채이고 종신지급방식(또는 종신혼합방식) 정액형을 쓰고 있어야 하며, 인출한도는 우대방식 대출한도의 50% 이내여야 합니다. 2024년 6월 2일 이전 가입자는 집값 기준이 2억원, 2022년 8월 31일 이전 가입자는 1억 5천만원입니다.

가입할 수 있는 집 — 55세, 공시가격 12억원, 실거주

부부 중 한 사람이 55세 이상이고, 부부가 가진 집의 공시가격 합이 12억원 이하이면 가입할 수 있습니다(한국주택금융공사법 시행령 제3조의2 · 제28조의9). 집이 여러 채여도 합이 12억원 이하면 되고, 합이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입합니다. 부부 중 한 사람은 대한민국 국민(재외국민 포함)이어야 하고, 소득은 없어도 되지만 신용관리정보가 없어야 합니다.

가입할 때는 그 집에 살면서 주민등록이 돼 있어야 합니다. 2026년 6월 1일 신청분부터는 부부합산 1주택자가 병원·요양시설 입원(입소), 자녀 등의 봉양, 노인주거복지시설 입주 때문에 그 집에 살지 못해도 가입할 수 있습니다. 이때 입원 확인서, 입소 확인증, 장기요양인정서, 병원 진단서 같은 증빙을 냅니다.

세입자가 있으면 가입 방식에 따라 되는 것이 다릅니다.

	저당권 방식	신탁 방식
보증금 있는 전세·월세	줄 수 없습니다	가능합니다. 가입할 때 임대차 서류를 내고 보증금만큼의 돈을 공사가 정한 계좌에 넣습니다
보증금 없는 월세	그 집에 살면서 집의 일부만 줄 수 있습니다	이용 중 보증금 없이 집 일부를 세 줄 때는 공사 동의가 필요 없습니다
집 전체가 세 들어 있을 때	부부 모두 실거주 예외 사유가 있고 부부합산 1주택이면 보증금 없는 월세인 경우 가입할 수 있습니다	부부 모두 실거주 예외 사유가 있고 부부합산 1주택이면 가입할 수 있습니다

이 밖에 집의 일부만 담보로 가입할 수는 없고, 자녀나 형제 등 다른 사람 명의의 집도 안 됩니다. 집에 주택담보대출이 있으면 인출한도를 활용해 모두 갚은 뒤 가입합니다.

가입자가 먼저 사망하면 — 배우자와 자녀

처음 가입할 때부터 혼인 관계가 이어져 온 배우자는 주택연금을 이어서 받고, 가입할 때 정해진 월지급금은 배우자까지 종신 동안 같습니다. 저당권 방식은 사망일부터 6개월 안에 상속인들의 동의를 받아 배우자 앞으로 집 소유권을 옮기고 채무를 인수해야 하고, 신탁 방식은 자녀 동의 없이 배우자가 이어받습니다(한국주택금융공사법 시행령 제28조의2). 가입한 뒤 이혼한 배우자나 재혼한 배우자는 받을 수 없습니다.

부부가 모두 사망하면 지급이 멈추고, 대출금은 집을 처분하거나 따로 마련한 돈으로 갚습니다. 갚을 돈은 집값 범위로 한정돼 대출금이 집값보다 많아도 상속인에게 부족분을 청구하지 않습니다. 대출금이 집값보다 적으면 남은 돈은 상속인에게 갑니다(한국주택금융공사법 제43조의4제1항). 다만 세금이나 임금처럼 공사 저당권보다 앞서는 채권 때문에 집에서 거두지 못한 금액, 사망 등으로 계약이 끝난 뒤에 지급된 연금, 가입자의 고의나 중과실로 집이 훼손돼 거두지 못한 금액은 가입자의 다른 재산에도 청구할 수 있습니다(같은 조 제2항). 신탁 방식은 가입자가 미리 정한 귀속권리자가 남은 돈을 받습니다.

2026년 6월 1일에는 「세대이음 주택연금」이 생겨, 자녀가 같은 집으로 주택연금에 가입하면서 부모의 주택연금 대출을 갚을 수 있게 됐습니다. 집을 상속받은 자녀나 그 배우자가 55세 이상이어야 하고, 부모가 저당권 방식이었을 때만 됩니다. 대출한도의 최대 90%까지 한 번에 찾아 부모의 주택연금 대출을 갚고, 그걸 넘는 부분은 따로 갚아야 합니다. 자녀의 월 수령액은 자녀 부부 중 나이가 적은 사람과 상속 뒤 가입할 때의 집값으로 새로 계산하고, 부모 대출을 갚는 규모에 따라 조정됩니다. 부모의 주택연금 대출이 집의 남은 가치보다 크면 가입할 수 없습니다.

자주 묻는 것

Q. 주택연금 기초연금 중복으로 받을 수 있나요?

공사는 공무원연금 같은 공적연금을 받고 있어도 주택연금에 가입할 수 있고, 주택연금 월지급금은 대출이라 소득에 들어가지 않는다고 안내합니다. 같은 안내가 「기초노령연금 등 공적연금 수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않아요」라고 설명합니다. 기초생활수급자는 다릅니다. 급여 자격을 판정할 때 월지급금의 50%가 소득으로, 보증잔액이 부채로 반영돼 수급액이 줄거나 자격을 잃을 수 있습니다.

Q. 주택연금 복리이자는 어떻게 계산되나요?

첫 달 대출잔액은 월지급금, 개별인출금, 초기보증료에 이 셋에 대한 연보증료를 더한 금액입니다. 둘째 달부터는 전달 대출잔액에 그달 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 그리고 전달 대출잔액에 대한 이자를 더합니다. 이자는 가입자 부부가 모두 사망한 뒤 정산하고, 원하면 중간에 대출잔액 일부나 전부를 갚아 늘어나는 이자를 줄일 수 있습니다.

Q. 주택연금 재건축, 가입이 가능한가요?

재개발·재건축이 예정된 집은 관리처분계획인가 전 단계까지 가입할 수 있고, 이용 중에 재건축이 돼도 계약을 이어 갈 수 있습니다. 다만 참여를 증명하는 서류를 내야 하고, 공사의 1순위 근저당권이 유지돼야 해서 이주비대출을 받지 못할 수 있습니다. 분담금은 대출한도의 최대 70%까지 개별인출로 낼 수 있습니다.

확인되지 않은 것

• 나이가 많을수록 더 낮은 집값에서 월지급금이 멈추는 이유는 공사의 월지급금 예시, 월수령액 일람표, 조정 내역 예시, 자주 묻는 질문 50건에 설명이 없습니다. 한국주택금융공사법은 대출 한도를 주택금융운영위원회가 정하는 보증기준에 담도록 했지만(제9조제4항), 그 기준의 숫자는 법과 시행령에 없습니다.
• 주택연금 월지급금에 건강보험료가 붙는지는 공사 자주하는 질문 50건과 월지급금 예시·자세히 알아보기 화면에 나와 있지 않습니다.
• 기초연금 수령에 불이익이 없다는 것은 공사가 안내한 내용입니다. 기초연금법과 같은 법 시행령에는 「주택연금」이나 「주택담보노후연금」이라는 말이 없고, 소득과 재산을 계산하는 세부 기준을 담은 보건복지부 사업안내와는 대조하지 못했습니다.
• 88세 이상에서 3월 조정 뒤 월지급금이 줄어든 구간이 어디인지는 공사 조정 내역 예시가 관할 지사 문의로 안내하고, 일람표 밖의 값은 공개된 자료에 없습니다.

정리하면

항목	내용
누가 되나	부부 중 한 사람이 55세 이상 · 부부가 가진 집 공시가격 합 12억원 이하 · 그 집에 실거주(2026년 6월 1일부터 입원·봉양·노인주거복지시설 입주는 예외)
얼마	부부 중 적은 나이와 시세로 정해짐 · 70세·3억원 일반주택 종신 정액형 월 92만 3천원 · 시가 12억원이 넘는 집은 12억원으로 계산 · 기초연금 수급권자 1주택·시가 2억 5천만원 미만은 우대형으로 최대 약 20~25% 더
언제까지	상시 — 마감 없음 · 월지급금은 가입할 때 정해져 집값이 바뀌어도 그대로
어디서	주택 소재지 관할 한국주택금융공사 지사 방문(상담 예약 · 고객센터 1688-8114) · 예상 금액은 공사 예상연금조회

오늘 주택연금 계산기로 알아본다면

예상연금조회에는 부부 두 사람의 생년월일을 모두 넣습니다. 금액은 적은 나이로 계산됩니다. 집값은 「시세검색」으로 한국부동산원이나 국민은행 인터넷 시세를 먼저 불러오고, 아파트 1층처럼 최저층이면 「최저층여부」에 「예」를 고릅니다. 부부 중 한 사람이 기초연금을 받고 시가 2억 5천만원 미만 집 한 채뿐이라면 기초연금수급권자와 1가구 1주택자에 「예」를 골라 우대형 금액도 함께 봅니다. 나온 금액은 위 일람표의 같은 나이·집값 칸과 대조하고, 시세가 12억원을 넘는 집은 12억원 칸이 끝이라는 점을 기억해 둡니다. 금액이 맞으면 주택 소재지를 관할하는 공사 지사에 상담을 예약합니다. 신청 뒤 심사는 표준처리기간 1개월이고 통상 2~3주가 걸리며, 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표, 인감증명서 2부, 가족관계 증명서, 등기권리증 원본과 신분증을 준비합니다.

한국주택금융공사 가입신청안내에서 관할 지사 확인새 창에서 열립니다↗

출처

• 금융위원회 – 100세 시대, 주택연금 보장을 확대하고 편의성을 제고하겠습니다 (2026년 개선방안 · 3월 1일과 6월 1일 적용 대상 · 기존 가입자 소급 없음 · 실거주 예외 사유 · 저당권과 신탁 방식 비교) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 월지급금 예시 (종신지급방식 정액형 표 · 월수령액 일람표 2026년 6월 · 공시가격은 가입 판단용이고 월지급금은 시세·감정평가액) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 예상연금조회 (부부 중 연소자 기준 · 주택가격 적용 차례 · 최저층 · 시세 12억원 초과 시 12억원) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 자주하는 질문 (주택가격 평가 · 가격 변동과 물가 · 임차인 · 사망 시 · 우대형 · 이사 · 대출잔액 · 재건축 · 중도해지 · 공적연금과 기초생활수급) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 주택연금, 6월 1일부터 더 든든하고 더 편리해집니다 (우대형 1억 8천만원 미만 확대 · 실거주 예외 · 세대이음 · 참고 질의응답) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 주택연금 월지급금 조정 안내 (2026년 3월 1일 신규 신청분부터 · 연령별 조정률 · 88세 이상 일부 감소 구간) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 자세히 알아보기 (보증료 · 적용금리 · 지급정지 사유 · 이혼·재혼 배우자 · 재건축) — 확인일 2026-09-24
• 한국주택금융공사 – 가입신청안내 (연금취급절차 · 관할 지사 방문 신청) — 확인일 2026-09-24
• 국가법령정보센터 – 한국주택금융공사법 (제9조제4항 보증기준 · 제43조의4 담보주택에 한정한 채권 행사 · 제43조의11 대상주택 특례) — 확인일 2026-09-24
• 국가법령정보센터 – 한국주택금융공사법 시행령 (제3조의2 55세 · 제28조의2 배우자 6개월 · 제28조의9 12억원) — 확인일 2026-09-24

이 정보는 확인일 기준이며, 제도는 매년 개정될 수 있으니 최신 정보는 반드시 한국주택금융공사 누리집과 고객센터(1688-8114)에서 다시 확인하시기 바랍니다.