계약이 끝났는데 보증금이 안 들어오고, 이사할 집은 이미 정해졌습니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 그런데 정리글 대부분이 “신청하면 대항력이 유지된다”까지만 적습니다. 법이 적은 것은 다릅니다 — 등기를 마친 날이 기준입니다. 그 며칠 사이에 갖고 있던 대항력이 끊길 수 있습니다.
이 글의 조문은 2026년 9월 7일 확인 기준입니다. 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일부터, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙은 2023년 7월 19일부터 시행 중인 판에서 가져왔습니다.
여기서 다루는 것은 주택입니다. 같은 규칙이 상가건물도 함께 다루지만 근거 조문과 요건이 다릅니다.
언제 신청할 수 있나
주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 신청할 수 있는 때와 낼 곳을 정합니다.
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
두 가지가 함께 있어야 합니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았을 것입니다. 계약 기간이 남아 있으면 이 조항으로는 신청할 수 없습니다.
접수 기간이 따로 열리고 닫히지 않습니다. 조건이 갖춰진 날부터 신청할 수 있습니다.
신청부터 등기까지 — 네 걸음
신청서를 냈다고 등기가 되지는 않습니다. 아래 네 걸음을 거칩니다.
| 걸음 | 무엇이 일어나나 | 근거 |
|---|---|---|
| 1. 신청 | 관할 법원에 신청서를 낸다 | 법 제3조의3 제1항 |
| 2. 결정 | 법원이 결정으로 재판하고 당사자에게 송달한다 | 규칙 제4조 제1항·제2항 |
| 3. 촉탁 | 법원사무관등이 등기관에게 임차권등기 기입을 촉탁한다 | 규칙 제5조 |
| 4. 등기 완료 | 등기관이 기입을 마치고 등기완료통지서를 법원에 보낸다 | 규칙 제7조 |
효력이 생기는 시점은 규칙 제4조 제3항이 정합니다.
임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 제5조 단서의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
제5조 단서는 주택에만 적용됩니다.
다만, 주택임차권등기명령의 경우에는 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁할 수 있다.
이 단서는 2023년 7월 14일에 개정돼 같은 달 19일부터 시행됐습니다. 임대인에게 송달이 안 되면 절차가 멈추던 문제를 푼 개정입니다.
다만 이 단서가 정한 것은 송달 전에도 촉탁할 수 있다는 데까지입니다. 등기가 끝났다는 말은 여기에 없습니다.
화면 출처 — 대한민국 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr), 2026년 9월 7일
온라인으로 내려면 전자소송 포털을 씁니다. 다만 민사집행 서류 탭의 「자주찾는 서류」 여섯 갈래에 임차권등기명령신청서가 보이지 않습니다(2026년 9월 7일 화면 확인). 서류 검색으로 찾거나 관할 법원에 직접 내시면 됩니다.
대한민국 법원 전자소송 포털 열기새 창에서 열립니다이사는 언제 해도 되나
법 제3조의3 제5항이 그 시점을 정합니다.
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며
“마치면”입니다. 신청한 때도 결정이 난 때도 아닙니다.
이미 전입신고와 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖고 있던 사람에게는 뒷문장이 중요합니다. 등기를 마치면 그 권리가 그대로 유지됩니다. 뒤집어 말하면 등기를 마치기 전에 전출하면 유지될 것이 그 사이에 끊깁니다.
순서는 하나입니다 — 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인하고 나서 주소를 옮깁니다.
비용은 얼마인가
조문이 금액으로 정한 것은 하나뿐입니다. 규칙 제2조 제3항입니다.
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.
부담 주체는 법 제3조의3 제8항이 정합니다.
임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
“청구할 수 있다”입니다. 임대인이 바로 준다고 적혀 있지는 않습니다. 임대인이 주지 않으면 따로 다투어 받게 됩니다.
등록면허세와 등기신청수수료는 아래 「확인되지 않은 것」에서 다룹니다.
다음 세입자에게 걸리는 것
법 제3조의3 제6항은 방향이 반대인 조항입니다.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 사람은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 등기부에 임차권등기가 보이면 그 집은 그런 상태입니다.
「임차권등기명령 단점」으로 검색되는 것의 상당 부분이 이 조항을 가리킵니다. 집주인 쪽에서는 다음 세입자를 들이기 어려워지고, 그것이 보증금 반환을 앞당기는 힘이 되기도 합니다.
대신 신청해 주는 경우
법 제3조의3 제9항이 정합니다.
금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
전세자금대출을 낀 경우 금융기관이 임차인을 대신해 신청할 수 있다는 조항입니다. 이 경우 제3항·제4항·제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 봅니다.
자주 묻는 것
Q. 계약 기간이 아직 남았는데 미리 신청할 수 있습니까
제3조의3 제1항은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”라고 적습니다. 임대차가 끝나는 것이 앞에 있습니다.
Q. 신청이 기각되면 어떻게 합니까
제3조의3 제4항이 적습니다. “임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.”
Q. 등기부에 무엇이 적힙니까
규칙 제6조가 기록사항을 정합니다. 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임대차의 목적인 주택의 범위, 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날 등입니다.
확인되지 않은 것
- 등록면허세와 등기신청수수료의 금액. 규칙이 정한 금액은 신청서 인지 2,000원 하나입니다. 지방세법 제28조는 등록면허세 세율을 정하지만 법 전문에 「임차권등기명령」이 한 번도 나오지 않고, 법원 촉탁 등기에 대한 비과세 특례(제26조 제2항 제1호)는 회생·파산 절차를 대상으로 합니다. 임차권등기명령에 따른 등기가 어느 항목으로 매겨지는지를 조문에서 지목하지 못했습니다. 관할 등기소나 법원에 확인하시기 바랍니다.
- 결정에서 등기 완료까지 걸리는 날짜. 규칙 제5조는 “지체 없이”까지만 적고 일수를 정하지 않습니다. 사건과 법원에 따라 다를 수 있습니다.
- 전자소송에서 임차권등기명령신청서를 고르는 자리. 민사집행 서류 탭을 눌러 「자주찾는 서류」 여섯 갈래를 확인했으나 그 목록에 임차권등기명령신청서가 없었습니다(2026년 9월 7일). 서류 검색이나 다른 갈래에 있을 수 있고, 서류 작성 화면은 로그인 뒤에 열립니다.
정리하면
| 묻는 것 | 답 | 근거 |
|---|---|---|
| 언제 신청하나 | 임대차가 끝나고 보증금이 반환되지 않았을 때 | 법 제3조의3 제1항 |
| 어디에 내나 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원 | 법 제3조의3 제1항 |
| 효력은 언제 | 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때 | 규칙 제4조 제3항 |
| 이사는 언제 | 임차권등기를 마친 뒤 | 법 제3조의3 제5항 |
| 신청서 인지 | 2,000원 | 규칙 제2조 제3항 |
| 든 비용은 | 임대인에게 청구할 수 있다 | 법 제3조의3 제8항 |
| 다음 세입자 | 그 뒤 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다 | 법 제3조의3 제6항 |
오늘 임차권등기명령을 신청한다면
임대차가 끝났고 보증금을 못 받은 상태라면 오늘 신청할 수 있습니다. 접수 기간이 따로 없습니다. 다만 주소를 옮기는 것은 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 본 뒤입니다. 순서를 바꾸면 갖고 있던 대항력이 그 사이에 끊깁니다.
출처
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 (제3조의3 임차권등기명령 · 제3조 대항력 · 제3조의2 보증금의 회수 · 제8조 보증금 중 일정액의 보호) — 확인일 2026년 9월 7일
- 국가법령정보센터 – 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 (제2조 신청서의 기재사항등 · 제4조 효력발생시기 등 · 제5조 임차권등기의 촉탁 · 제6조 기록사항 · 제7조 등기완료통지서의 송부) — 확인일 2026년 9월 7일
- 대한민국 법원 전자소송 (서류제출 갈래와 민사집행 서류 탭의 자주찾는 서류 목록) — 확인일 2026년 9월 7일
이 정보는 확인일 기준이며, 제도는 매년 개정될 수 있으니 최신 정보는 반드시 국가법령정보센터와 관할 법원에서 다시 확인하시기 바랍니다.