계약갱신청구권 5%는 세입자가 갱신을 요구해 계약을 2년 더 이어갈 때, 집주인이 올려 달라고 할 수 있는 한도입니다. 5%가 자동으로 정해지지는 않고, 그 안에서 얼마를 올릴지는 서로 협의합니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이라면 오늘 문자 한 통으로도 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약갱신청구권의 법 조문상 이름은 「계약갱신요구권」입니다(제6조의3제2항). 정책브리핑과 찾기쉬운 생활법령정보는 두 이름을 함께 씁니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 11일 기준입니다.
다만 5%는 모든 재계약에 적용되지 않습니다. 세입자가 갱신요구권을 쓰지 않고 집주인과 합의해 새로 계약하면 5%를 넘겨 올릴 수 있고, 갱신요구권은 다음 계약 때 한 번 남아 있습니다. 법무부·국토교통부가 함께 낸 주택임대차보호법 해설집의 설명입니다.
내 계약이 어느 경우인지부터 궁금하다면 아래 표부터 보면 됩니다.
5%가 적용되는 계약, 적용되지 않는 계약
같은 집에 계속 살아도 계약을 어떻게 이어갔느냐에 따라 5% 상한이 적용되기도 하고 안 되기도 합니다.
| 계약을 이어간 방식 | 5% 상한 | 갱신요구권 |
|---|---|---|
| 세입자가 갱신을 요구해 갱신 | 적용 — 넘는 부분은 효력 없음 | 이번에 씀 (1회뿐) |
| 갱신요구 없이 합의로 새로 계약 | 적용 안 됨 | 남아 있음 — 다음에 1회 |
| 아무도 통지하지 않은 묵시적 갱신 | 전과 같은 조건으로 이어짐 | 쓴 것으로 보지 않음 |
| 계약 기간 중 집주인의 증액 청구 | 적용 — 계약·증액 뒤 1년 안에는 청구 불가 | 관계없음 |
첫째 줄과 넷째 줄, 그리고 묵시적 갱신이 전과 같은 조건으로 이어진다는 것은 주택임대차보호법에 정해져 있습니다(제6조·제6조의3·제7조). 합의로 새로 계약하면 5%가 적용되지 않는다는 것과 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다는 것은 해설집의 설명입니다. 해설집은 이 법을 함께 맡은 두 부처가 2020년 8월에 낸 안내서입니다.
5%는 올려 줘야 하는 금액이 아닙니다
집주인이 5%를 요구해도 5%가 그대로 확정되지는 않습니다. 법이 정한 것은 증액을 청구할 수 있는 상한이기 때문입니다.
제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
— 주택임대차보호법 제7조제2항 (법률 제21065호, 시행 2026년 1월 2일)
해설집도 5%는 “상한일 뿐”이고 그 범위 안에서 협의로 임대료를 정한다고 설명합니다. 20분의 1이 5%이고, 지금 금액을 기준으로 계산합니다.
| 지금 계약 | 올릴 수 있는 한도 |
|---|---|
| 전세 보증금 3억원 | 1,500만원 — 3억 1,500만원까지 |
| 월세 80만원 | 4만원 — 84만원까지 |
시·도는 조례로 이 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 지자체가 따로 정하지 않으면 5% 이내가 적용된다는 것이 찾기쉬운 생활법령정보의 안내입니다.
5%를 안 올려 주면 어떻게 되나
서로 합의가 안 되면 집주인은 세금·공과금 같은 부담이 늘었거나 경제 사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않다는 이유로 증액을 청구할 수 있습니다. 해설집의 설명으로는 분쟁조정 절차 등에서 그 요건이 인정되면 올라갈 수 있습니다.
그다음 단계는 집주인과 세입자 모두에게 같습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 차임증감청구 소송을 낼 수 있고, 세입자가 감액을 요구할 때도 마찬가지라는 것이 정책브리핑 문답의 설명입니다. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부 등에 있고 시·도도 따로 둘 수 있으며, 차임이나 보증금을 올리고 내리는 분쟁을 다룹니다(법 제14조).
조정위원회 누리집 첫 화면 위쪽 메뉴 「조정신청 및 답변」에서 온라인 조정신청과 방문 예약을 할 수 있습니다.
화면 출처 — 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr), 2026년 9월 11일
대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에서 조정 신청 절차 확인새 창에서 열립니다합의로 5%를 넘겨 재계약했다면
갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새로 계약했다면 5%를 넘긴 금액도 유효하고, 갱신요구권은 그대로 남아 있습니다.
가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
— 법무부·국토교통부 「주택임대차보호법 해설집」(2020년 8월) 임대료 상한 Q3
반대로 갱신을 요구해 놓고 5%를 넘겨 합의했다면 넘는 부분은 효력이 없습니다. 해설집은 이 경우 “초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다”라고 설명하고, 이미 더 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
— 주택임대차보호법 제10조의2
그래서 갱신을 요구했는지가 기록으로 남아 있어야 합니다. 해설집은 “계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다”라고 설명합니다. 말이나 문자, 이메일로 요구해도 되지만 다툼에 대비해 내용증명처럼 증거가 남는 방법이 안전하다는 것이 정책브리핑 문답의 안내입니다.
언제까지 요구해야 하나
계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다(제6조의3제1항, 제6조제1항). 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약은 2년으로 봅니다(제6조의3제2항).
2020년 해설집과 정책브리핑 문답에는 “1개월 전까지”로 나옵니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 2020년 12월 10일 이후 처음 맺거나 갱신한 계약부터 2개월 전까지가 적용된다고 안내합니다.
갱신한 뒤 먼저 나가고 싶다면
갱신요구권으로 갱신한 계약은 2년으로 보지만, 세입자는 언제든 계약을 끝내겠다고 집주인에게 알릴 수 있습니다(제6조의3제4항, 제6조의2제1항). 효력은 3개월 뒤에 생깁니다.
제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
— 주택임대차보호법 제6조의2제2항
그 3개월 동안은 계약이 이어지므로 월세를 냅니다. 해설집도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 내야 한다고 안내합니다. 묵시적 갱신으로 이어진 계약에도 같은 규정이 적용됩니다.
합의로 새로 맺은 계약에 이 규정이 적용된다는 내용은 법에 없습니다. 이 규정이 적용되는 계약은 묵시적 갱신(제6조의2)과 갱신요구로 갱신된 계약(제6조의3제4항)입니다.
자주 묻는 것
Q. 묵시적 갱신으로 임대료를 5% 올릴 수 있나요?
묵시적 갱신은 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조제1항). 그 뒤에 올리려면 집주인이 증액을 청구해야 하고, 5% 상한과 1년 제한이 그대로 적용됩니다(제7조). 해설집도 임대료 상한은 존속 중인 계약에서 임대료를 올릴 때 적용된다고 설명합니다.
Q. 1년에 한 번씩 5%를 올릴 수 있나요?
법이 정한 것은 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못한다는 것입니다(제7조제1항). 1년이 지나 청구하더라도 세금·공과금 같은 부담이나 경제 사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않게 됐다는 사유가 있어야 합니다(같은 항).
Q. 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸자고 하면요?
세입자가 동의하지 않으면 어렵습니다. 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건이기 때문입니다(해설집). 동의해 바꾸더라도 월세는 전환하는 보증금에 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘지 못합니다(제7조의2, 시행령 제9조). 해설집의 전환 예시는 2020년 당시 기준금리 0.5%에 3.5%를 더해 계산한 값이라 지금 계산과 다릅니다.
Q. 갱신요구권을 쓰면 계약서를 다시 써야 하나요?
법은 갱신되는 계약을 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조의3제3항). 새 계약서를 반드시 쓰라는 조항은 주택임대차보호법에 없습니다. 전세대출이 있다면 연장에 필요한 서류는 대출 은행에 따로 물어야 합니다.
Q. 상가도 5%인가요?
상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정합니다. 여기서 다룬 5%와 2년은 주택임대차보호법 기준입니다.
확인되지 않은 것
- 보증금과 월세가 함께 있는 계약에서 5%를 어떻게 재는지, 두 값을 따로 보는지 하나로 환산하는지는 법과 해설집에 나와 있지 않습니다.
- 시·도 가운데 조례로 5%보다 낮은 상한을 정한 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다. 따로 정하지 않았다면 5%가 적용됩니다.
- 세입자가 증액에 응하지 않은 것이 갱신 거절 사유 제9호(임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유)에 드는지는 법과 해설집에 나와 있지 않습니다.
- 갱신 뒤 중도에 나갈 때 중개보수를 누가 내는지는 주택임대차보호법에 정해져 있지 않습니다.
- 합의로 새로 맺은 계약을 중간에 끝낼 수 있는지는 주택임대차보호법에 나와 있지 않습니다. 그 계약에서 정한 기간과 특약을 따로 봐야 합니다.
- 위처럼 법에 답이 없는 자리는 내 계약서를 들고 대한법률구조공단 무료 법률상담(132, 통신료 발신자 부담)에 묻거나, 다툼이 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
정리하면
| 확인할 것 | 답 |
|---|---|
| 5%의 성격 | 증액을 청구할 수 있는 상한 — 그 안에서 협의 |
| 갱신요구권으로 갱신 | 5% 적용, 넘는 부분은 효력 없음 |
| 합의로 새로 계약 | 5% 적용 안 됨, 갱신요구권 1회 남음 (해설집) |
| 요구하는 때 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 갱신 뒤 나갈 때 | 언제든 통지, 3개월 뒤 효력 |
| 합의가 안 되면 | 분쟁조정 신청 또는 차임증감청구 소송 |
| 기준일 | 2026년 9월 11일 확인 |
오늘 계약갱신청구권 5% 한도로 갱신을 요구한다면
계약서의 만료일을 보고 오늘이 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인합니다. 그 안이라면 집주인에게 갱신을 요구한다는 뜻을 문자나 이메일로 보내면 되고, 기록이 남는 내용증명이 더 안전합니다.
금액은 지금 보증금이나 월세의 5% 안에서 협의합니다. 5%를 넘기자는 제안을 받았다면, 갱신을 요구해 5% 안으로 맞출지 갱신요구권을 남겨 두고 합의로 새로 계약할지를 먼저 정해야 합니다.
출처
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 (제6조·제6조의2·제6조의3 갱신과 해지, 제7조 증액 상한, 제7조의2 월차임 전환, 제10조의2 초과 차임 반환, 제14조 분쟁조정위원회) — 확인일 2026년 9월 11일
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 시행령 (제8조 증액청구 기준, 제9조 월차임 전환 산정률) — 확인일 2026년 9월 11일
- 법무부 – 주택임대차보호법 해설집(법무부·국토교통부, 2020년 8월) (5%의 의미, 합의 재계약, 초과 부분의 효력, 묵시적 갱신, 중도 해지) — 확인일 2026년 9월 11일
- 대한민국 정책브리핑 – 개정 ‘주택임대차보호법’…국민 궁금증 많은 질문과 답변(2020년 9월 2일) (행사 방식, 합의가 안 될 때의 조정·소송) — 확인일 2026년 9월 11일
- 찾기쉬운 생활법령정보 – 임대차계약의 갱신 (2개월 전까지가 적용되는 계약) — 확인일 2026년 9월 11일
- 찾기쉬운 생활법령정보 – 차임 또는 보증금의 증감청구 (조례가 없을 때의 상한) — 확인일 2026년 9월 11일
- 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 (조정 신청 창구) — 확인일 2026년 9월 11일
이 정보는 확인일 기준이며, 제도는 매년 개정될 수 있으니 최신 정보는 반드시 국가법령정보센터와 주택임대차분쟁조정위원회에서 다시 확인하시기 바랍니다.