상가임대차보호법 10년, 끝나도 남는 것 둘

상가를 빌려 영업하는 임차인은 처음 계약한 때부터 전체 임대차기간이 10년이 될 때까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조제2항). 10년을 다 쓰면 그 요구권 하나가 없어질 뿐, 임차인에게 남는 권리가 함께 사라지지는 않습니다.

이 글의 내용은 2026년 9월 14일 기준입니다.

상가임대차보호법 10년을 두고 가장 많이 엇갈리는 것은 두 가지입니다. 내 계약에 10년이 붙는지(2018년 10월 16일이 갈림길입니다), 그리고 10년을 다 쓴 뒤에 무엇이 남는지입니다.

오늘 할 수 있는 일이 있습니다. 계약 만료일이 6개월 앞으로 다가왔다면 오늘 갱신요구를 보낼 수 있고, 만료가 멀었더라도 계약서를 꺼내 계약 날짜와 보증금·월세를 확인하면 내 상한이 5년인지 10년인지, 법이 통째로 적용되는지 일부만 적용되는지 오늘 판정할 수 있습니다. 만료가 코앞이라면 아래 「10년을 다 채우면 무엇이 끝나나」부터 보면 됩니다.

내 계약은 5년일까 10년일까

10년이라는 상한은 2018년 10월 16일에 생겼습니다. 그날 개정된 법의 부칙 제2조가 적용 범위를 끊었습니다.

제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

— 상가건물 임대차보호법 부칙 <법률 제15791호, 2018.10.16> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)

읽는 법은 단순합니다. 2018년 10월 16일 이후에 새로 계약했거나, 그날 이후에 한 번이라도 갱신된 계약이면 상한이 10년입니다. 그 전에 계약해서 그날 이후 갱신이 한 번도 없었다면 상한은 개정 전 기준인 5년입니다. 갱신에는 묵시적 갱신도 들어가므로, 2018년 10월 16일 전에 시작한 계약이라도 그 뒤에 계약이 이어졌다면 어느 시점에 갱신이 있었는지를 계약서와 입금 기록으로 짚어 보는 편이 안전합니다.

10년은 갱신할 때마다 새로 세는 기간이 아닙니다. 법이 정한 말은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간”이므로, 처음 2년 계약한 뒤 2년씩 네 번 갱신했다면 이미 10년을 쓴 것입니다.

10년을 다 채우면 무엇이 끝나나

끝나는 것은 계약갱신요구권입니다. 10년을 채운 임차인이 갱신을 요구해도 임대인은 이를 거절할 수 있고, 거절에 별도의 사유가 필요하지 않습니다. 임차인의 요구를 임대인이 거절하지 못하도록 정한 조항(제10조제1항)이 10년 안에서만 작동하기 때문입니다.

다만 끝나는 것과 없어지는 것은 다릅니다. 10년이 지났다고 해서 임대차가 그날 자동으로 종료되지도 않고, 임차인이 가게를 바로 비워야 하는 것도 아닙니다. 임대차는 계약서에 적힌 기간이 끝날 때 끝나고, 그 종료 시점까지는 기존 계약이 그대로 작동합니다.

10년이 지난 뒤에 남는 것

묵시적 갱신은 계속 작동합니다

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 바꾸겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 1년입니다(제10조제4항). 이 조항에는 10년이라는 말이 들어 있지 않습니다.

묵시적으로 갱신된 뒤 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조제5항). 임대인 쪽에는 같은 해지권이 없습니다.

권리금을 회수할 기회는 기간 제한 없이 적혀 있습니다

권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4제1항)이 정한 기간은 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”입니다. 임대인은 그 사이에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 하면 안 됩니다. 이를 어겨 임차인에게 손해가 생기면 손해배상 책임을 집니다(같은 조 제3항). 배상액은 신규임차인이 임차인에게 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(같은 조 제4항).

이 조항에도 10년이라는 기간 제한은 붙어 있지 않습니다. 대법원은 상한이 5년이던 시절의 사건에서 이렇게 판단했습니다.

구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

— 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 (판결요지 [1])

상한이 10년으로 바뀐 뒤의 같은 쟁점에 대한 대법원 판단은 확인하지 못했습니다 — 아래 「확인되지 않은 것」에서 어디까지 찾았는지 밝힙니다.

권리금 조항이 처음부터 적용되지 않는 상가도 있습니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외), 그리고 국유재산이나 공유재산인 상가가 그렇습니다(제10조의5).

10년 안인데도 갱신을 거절당할 수 있습니다

10년 안이라고 해서 갱신요구가 언제나 통하는 것은 아닙니다. 제10조제1항 단서가 임대인이 거절할 수 있는 경우를 여덟 가지로 정해 두고 있습니다.

호	임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
1	3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 때
2	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차했을 때
3	서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공했을 때
4	임대인 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대했을 때
5	고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손했을 때
6	건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없을 때
7	철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있을 때 (아래 세 경우에 한정)
8	그 밖에 임차인 의무를 크게 어기거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때

7호는 아무 재건축에나 적용되지 않습니다. 계약을 맺을 때 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알리고 그 계획대로 하는 경우, 건물이 낡거나 훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 세 가지로 한정돼 있습니다.

1호의 “3기의 차임액”은 세 달 연속을 말하지 않습니다. 조문이 정한 말은 금액이므로, 띄엄띄엄 밀린 금액을 합해 월세 세 달치에 이른 사실이 한 번이라도 있으면 그 호에 해당합니다. 여기에 걸리면 권리금 회수기회 보호도 함께 빠집니다 — 제10조의4제1항 단서가 제10조제1항 각 호의 사유가 있는 경우를 제외하고 있기 때문입니다.

보증금이 큰 상가는 계산이 다릅니다

이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되는데, 보증금이 지역별 기준을 넘으면 법 전체가 적용되지는 않습니다(제2조제1항). 여기서 말하는 보증금은 계약서의 보증금만을 말하지 않습니다. 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 값, 곧 환산보증금으로 봅니다(제2조제2항, 시행령 제2조제2항·제3항).

지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종·파주·화성, 안산·용인·김포·광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

계산은 간단합니다. 서울에서 보증금 5천만원에 월세 500만원이라면 환산보증금은 5천만원에 5억원을 더한 5억5천만원이고, 기준인 9억원 아래입니다. 같은 조건에서 월세가 900만원이면 환산보증금이 9억5천만원이 되어 기준을 넘습니다.

기준을 넘으면 법의 보호가 통째로 없어질까요. 그렇지 않습니다. 제2조제3항이 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 따로 열거하고 있습니다.

제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

— 상가건물 임대차보호법 제2조제3항

이 열거에 계약갱신 요구(제10조제1항·제2항·제3항 본문)와 권리금 관련 조항(제10조의2부터 제10조의9까지)이 들어 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘어도 10년 갱신요구권과 권리금 회수기회는 그대로 적용됩니다.

대신 그 열거에 차임 증감청구권(제11조)은 들어 있지 않습니다. 제11조가 정한 증액 상한, 곧 시행령 제4조의 5%가 기준 초과 임대차에는 걸리지 않습니다. 기준을 넘는 임대차의 갱신에 대해서는 제10조의2가 따로 있어, 당사자가 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 갱신은 되는데 인상 폭에 숫자로 된 상한이 없는 상태가 됩니다.

자주 묻는 것

Q. 상가 임대차 보호법 10년 후 임차권 완전히 소멸합니까?

소멸하는 것은 계약갱신요구권입니다. 임대차 자체는 계약서에 적힌 기간이 끝날 때 끝나고, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 더 임대차한 것으로 봅니다(제10조제4항).

Q. 상가임대차보호법상 5년인지 10년인지 해당 여부가 궁금합니다

2018년 10월 16일 이후에 체결됐거나 그날 이후 한 번이라도 갱신된 임대차면 10년입니다. 부칙 제2조가 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”로 정하고 있습니다.

Q. 상가 임대차 10년 만기 시 권리금 보전 방법은?

권리금 회수기회 보호 조항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 작동하므로, 그 기간 안에 신규임차인이 되려는 사람을 구해 임대인에게 주선해야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해 손해가 생기면 임대차 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다(제10조의4제3항·제4항).

Q. 상가 임대차보호법 10년, 명의 변경 시 새로 시작되나요?

법은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있고(제3조제2항), 갱신요구권의 상한은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간”으로 정해져 있습니다. 다만 건물주가 바뀐 경우 그 기간을 어떻게 세는지를 직접 다룬 조문은 찾지 못했습니다 — 아래 「확인되지 않은 것」에서 함께 다룹니다.

확인되지 않은 것

• 상한이 10년인 계약에서 갱신요구권을 다 쓴 뒤의 권리금 회수기회에 대한 대법원 판단. 법제처 판례 검색으로 확인한 것은 상한이 5년이던 시절의 2017다225312 판결까지입니다. 같은 검색에서 나온 2019다285257(2021년)과 2021다272346(2022년)은 권리금 적용 제외 사유인 “1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”를 다룬 판결이라 10년 상한과 직접 이어지지 않습니다. 조문(제10조의4)에 기간 제한이 적혀 있지 않다는 사실과, 10년 상한에서도 같은 결론이 난다는 판단은 별개입니다.
• 임대인이 바뀐 경우 10년을 어디서부터 세는지. 상가건물 임대차보호법과 그 시행령 전문에 이를 정한 조문이 없고, 법제처 판례 검색으로도 해당 판례를 찾지 못했습니다. 계약 승계 관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 분쟁조정위원회나 법률 상담을 거치는 편이 안전합니다.
• 환산보증금 기준을 넘는 임대차에서 제10조의2가 허용하는 증감의 폭. 조문은 고려할 사정만 열거하고 상한 비율을 정하지 않았습니다. 시행령에도 이 조항에 대한 상한 규정이 없습니다.

정리하면

항목	내용
누가 되나	사업자등록 대상 상가건물을 빌려 영업하는 임차인. 환산보증금이 지역 기준 이하면 법 전체가, 넘으면 제2조제3항이 열거한 조항(갱신요구·권리금 등)이 적용됨
얼마	계약갱신 요구는 최초 계약을 포함해 전체 10년까지. 갱신 때 차임·보증금 증액은 5% 이내(환산보증금 기준 이하인 임대차)
언제까지	갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지. 권리금 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년 안
어디서	임대인에게 직접 통지(내용증명 등). 다툼이 생기면 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청

오늘 상가임대차보호법 10년을 내 계약에 맞춰 본다면

계약서를 펴고 세 가지를 순서대로 확인하면 됩니다.

순서	확인할 것
1	계약 체결일과 마지막 갱신일 — 2018년 10월 16일 이후면 상한 10년, 그 전이고 이후 갱신이 없었으면 5년
2	보증금 + (월세 × 100) — 지역 기준을 넘으면 5% 증액 상한이 걸리지 않음
3	만료일까지 남은 기간 — 6개월 전부터 1개월 전 사이면 오늘 갱신요구를 보낼 수 있고, 권리금을 받을 생각이라면 같은 구간에 신규임차인을 주선해야 함

임대인과 이야기가 되지 않으면 조정을 신청할 수 있고, 어느 지부로 가는지는 상가가 어디 있느냐로 정해집니다.

화면 출처 — 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr), 2026년 9월 14일

주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에서 조정 절차와 대상 확인하기새 창에서 열립니다↗

출처

• 국가법령정보센터 – 상가건물 임대차보호법 (제2조·제3조·제9조·제10조·제10조의2·제10조의4·제10조의5·부칙 법률 제15791호 제2조) — 확인일 2026년 9월 14일
• 국가법령정보센터 – 상가건물 임대차보호법 시행령 (제2조 지역별 기준과 환산 비율·제4조 증액 상한 5%) — 확인일 2026년 9월 14일
• 찾기쉬운 생활법령정보 – 계약갱신 요구 (10년 상한과 2018년 10월 16일 적용례) — 확인일 2026년 9월 14일
• 찾기쉬운 생활법령정보 – 「상가건물 임대차보호법」의 적용 (환산보증금 계산 예시와 기준 초과 시 적용되는 조항) — 확인일 2026년 9월 14일
• 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 (조정 신청 창구) — 확인일 2026년 9월 14일

이 정보는 확인일 기준이며, 제도는 매년 개정될 수 있으니 최신 정보는 반드시 국가법령정보센터에서 다시 확인하시기 바랍니다.